이태경 편집위원(토지+자유연구소 부소장)
이른바 ‘한강벨트’를 중심으로 불타오르는 서울 아파트 시장을 진정시키기 위해서 이재명 정부가 대출관리 대책으로는 가장 강력하다고 해도 무방할 대책을 내놓았다. 수도권 및 규제지역에선 주택담보대출 상한이 6억 원으로 제한되고, 수도권 다주택자 주담대는 금지되며, 수도권 주택을 구입하며 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입의무가 부과된다. 또한 전세대출 보증이 축소되고 생초자에 대한 대출도 줄어든다. 아울러 정부는 가계대출 총량을 관리하고 정책대출도 축소하기로 했다. 최근 서울 아파트 가격 폭등이 주로 대출에 의한 것이었음을 감안할 때 '6.27 가계대출 관리방안'은 확실히 시장심리를 진정시키는데 유효할 것으로 보인다. 차제에 이재명 정부는 금융·세제·공급 등을 아우르는 종합 로드맵을 마련해 부동산 문제 해결의 신기원을 열어야 한다.
소득·주택값 관계없이 주담대 상한 6억으로 제한
금융위원회는 27일 권대영 사무처장 주재로 '긴급 가계부채 점검 회의'를 열어 가계대출 관리방안을 발표했다. 이번 주 서울 아파트 매매가격이 0.43% 올라 6년 9개월 만에 최대치를 기록하는 등 '패닉 바잉' 양상이 나타나자 역대 가장 강력한 대출 억제 카드를 꺼내 든 것이다.
당국은 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 최대 한도를 6억 원으로 제한하는 '초강수'를 뒀다. 정부가 소득이나 주택가격과 상관없이 주담대 총액에 한도를 둔 것은 이번이 처음이다. 금융위는 "고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기 위한 조치"라고 말했다.
금융당국의 시뮬레이션 결과에 따르면 연봉 2억 원 차주가 20억 원 집을 구입 시(금리 4.0%·만기 30년 분할상환 가정) 종전에는 주담대로 13억 9600만 원을 받을 수 있었지만 이번 대출 규제 아래에서는 6억 원밖에 받을 수 없다. 한도가 7억 9600만 원(-57%) 깎이는 셈이다. 그에 비해 같은 조건으로 연봉 1억 원인 차주가 10억 원짜리 집을 구입할 경우 대출 한도는 6억 9800만 원에서 6억 원으로 1억 원가량(-14.1%)만 감소한다. 한편 연봉 6천만 원(수도권 중위소득)인 차주가 10억 원 주택을 살 경우에는 대출 한도는 4억1900만 원으로 종전과 다름이 없다.
주담대 6억 원 상한설정은 이른바 '고액 영끌'로 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동 등에 집을 구매하려는 차주들을 정조준한 대책으로 보인다. 통상 강남 3구와 마용성은 서울 집값을 견인하는 기관차 역할을 해 왔다.
금융위원회 권대영 사무처장이 13일 종로구 정부서울청사에서 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 정책 방향'을 발표하고 있다. 2024.5.13. 연합뉴스
다주택자 등에 대해서도 고강도 대출 관리에 들어가
그간 은행들이 월별·분기별 한도에 맞춰 자율적으로 운영한 다주택자 및 갭투자 대출 제한 조치들도 규정화했다.
수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다. 즉 대출이 완전히 막히는 것이다. 또한 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에도 마찬가지다. 다만 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되는데, 그 조건이 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 엄격해졌다. 갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지한다.
한편 은행별로 달랐던 주담대 만기는 30년으로 일률화해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 우회를 방지한다. 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한하고, 신용대출을 활용한 주택 구입을 방지하기 위해 한도를 차주의 연소득 이내로 묶는다. 금융권 대출은 실거주 목적에만 활용할 수 있도록 주택 구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용된다. 이러한 대출 제한 조치는 수도권·규제 지역에 한해 시행하기로 하면서 지방 부동산 대응과 차별화했다.
올해 1분기(1∼3월)에도 '영끌'이 이어지면서 주택담보대출을 중심으로 전체 가계 빚(부채)이 다시 역대 최대 기록을 갈아치웠다. 사진은 21일 서울 한 은행 지점 앞에 게시된 담보대출 광고. 2025.5.21 연합뉴스
생초자와 전세대출 보증도 축소해
이번 가계대출관리방안에는 생애 최초 주택구입 목적 주담대에도 LTV를 줄이고, 정책대출 최대한도도 축소 조정하는 등 '규제 사각지대'를 최소화하기 위한 조치들도 여럿 포함됐다. 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(디딤돌·보금자리론 포함) LTV는 기존 80%에서 70%로 축소된다. 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도를 대상별로 최대 1억원 축소 조정한다. 또한 전세대출 보증비율은 현재 90%에서 80%로 더 낮춘다. 생초자 대출과 전세대출이 투기에 유동성을 공급한다고 보고 이를 축소하기 위해 나선 것이다.
하반기에만 가계대출 총량을 10조 원 이상 줄이기로 해
한편 금융당국은 전 금융권 하반기 가계대출 총량 목표를 기존 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 이를 통해 하반기에만 10조 원 이상의 가계대출을 줄이게 된다. 아울러 최근 집값 급등의 원흉으로 지목된 정책금융도 축소된다. 디딤돌대출·버팀목·보금자리론 등 정책대출 공급을 연간 공급 계획 대비 25% 줄이기로 했다.
금융당국은 대출 수요가 쏠리는 현상을 최소화하기 위해 이번 조치를 오는 28일부터 즉시 적용한다.
5대 시중은행 본점의 로고, 위에서부터 국민은행, 신한은행, KEB하나은행, 우리은행, 농협은행. 연합뉴스
통화·대출·세제·공급 망라한 종합 로드랩 마련해 부동산공화국 작별해야
최근의 ‘한강벨트’소재 아파트 가격 폭등은 다분히 대출을 통한 유동성의 힘이 컸다. 따라서 이번에 발표된 초고강도 대출 관리 대책이 서울 불장을 진정시킬 가능성은 충분하다. 만약 급한 불을 끈 것으로 확인된다면 이재명 정부는 부동산공화국과 작별할 담대한 로드맵 마련해 작성해야 한다. 부동산공화국과 헤어지기 위해서는 통화, 대출, 세제, 공급 등이 모두 망라된 종합 로드맵의 구축이 긴절하다.
부동산공화국과 헤어질 결심만 확고하다면 이를 실행하기 위한 로드맵 마련이 그리 어려운 건 아닐 수 있다. 예컨대 또 하나의 정부처럼 행세하며 실물경제에 아무 도움도 되지 않는 유동성 남발만 감행하는 한국은행의 통화정책을 전면 재고해야 한다. 전세대출·정책대출 등으로 DSR 적용 확대, 주담대 위험가중치 상향해 금융의 부동산 과잉유입 원천차단, 보유세 강화와 거래세 완화로 부동산 불로소득 환수, 과감한 국토균형발전과 지방분권을 통해 실효적 공급대책 마련 등을 실시해야 한다.
만약 건국 이래 대한민국을 악령처럼 괴롭히고 있는 부동산공화국과 작별할 결심을 하고 이를 실행해 옮긴다면, 이재명 정부의 업적은 죽백에 영원히 기록될 것이다
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