올해부터 바뀌는 부동산 정책... 핵심은 ‘규제지역 해제+세금 감면’

 

부동산 전매제한 기간 완화하고, 분양가상한제 주택 실거주 의무도 폐지

• 윤정헌 기자 yjh@

윤석열 대통령이 3일 오전 서울 용산 대통령실 청사에서 국무회의를 주재하고 있다. 2023.01.03. ⓒ뉴시스
 
• 발행 2023-01-23 15:23:11 

지난해 윤석열 정부가 추진한 전방위적인 부동산 규제완화로 올해부터 부동산 제도에 많은 변화가 생긴다. 핵심은 지난 정부에서 집값을 잡기 위해 추진했던 규제를 다 풀고, 다주택자들의 세부담은 완화한다는 내용이다. 사실상 작년부터 시작된 대세하락을 막기 위해 정부가 나서 집값을 떠받치려는 모양새다.

강남3구·용산구 빼고 규제지역 다풀었다... 전매제한·실거주 의무 완화도

우선 지난 3일 국토교통부 업무보고에서 발표된 것처럼 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제됐다.  

국토부는 기존에 규제지역으로 남아있던 서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명) 중 강남 3구와 용산구만 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하고 나머지 지역을 규제지역에서 해제했다. 규제지역에서 풀린 지역은 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 모든 규제가 완화된다.

분양가상한제 대상 지역도 강남·서초·송파·용산구만 남겨놓고 모두 해제됐다. 마포·성동·강동 등 서울 14개구와 경기 과천·하남·광명 내 236개동이 분양가 상한제 대상지역에서 해제된 것이다. 이에 따라 이들 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼5년의 실거주 의무 등이 풀린다.

국토부는 의무적으로 분양가상한제를 적용해야 했던 도심복합사업과 주거재생혁신지구에도 분양가상한제 적용을 배제하기로 했다. 다만 이를 위해서는 주택법 개정이 필요한 상황이다.

규제지역에 적용하는 전매제한 및 실거주 의무도 대폭 완화한다. 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소된다.

또 수도권의 경우 공공택지(분양가상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지된다.

전매제한 완화는 시행령 개정으로 가능하다. 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용받을 수 있다.

수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 이는 거주이전을 제약해 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다.

현재는 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년인데 이 의무가 아예 사라진다.

다만 실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 하는 사안이다. 법 개정 전에 실거주 의무가 부과됐더라도 소급적용 받을 수 있다. 또 법 개정과 별개로 민간택지 분양가 상한제 지정이 해제된 지역에서는 이후 분양되는 주택은 실거주 의무가 부과되지 않는다.

아파트. (자료사진) ⓒ제공 = 뉴시스

청약관련 규제도 풀린다... 금액 상관없이 중도금 대출 허용

청약 관련 규제도 대다수 해제된다. 국토부는 현재 분양가 12억원 이하만 가능한 중도금 대출 보증을 모든 분양주택으로 확대할 방침이다. 당초 9억원 이하로 제한했던 중도금 대출을 지난해 11월 말 12억원 이하로 완화했는데 올해는 아예 이 규정을 없애겠다는 것이다. 1인당 5억원까지로 제한했던 인당 중도금 대출 한도도 폐지한다.

국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 규정과 은행시스템 준비를 거쳐 올해 1분기 내 시행한다는 계획이다.

특별공급의 분양가 기준도 없애기로 했다. 현재 투기과열지구에서는 분양가가 9억원을 초과할 경우 다자녀 가구 등 특별공급 대상 물량에서 배제하고 있다. 국토부는 이 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 한다. 다음 달 중 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정을 완료해 분양가 제한을 없앨 예정이다.

무순위 청약의 자격요건을 완화해 다주택자도 청약시장에 뛰어들 수 있게 한다. 앞서 지난 2021년 5월 문재인 정부는 청약시장 과열을 막기 위해 무순위 청약 신청 자격을 ‘무주택자’로 제한했다. 하지만 현 정부는 1년 9개월여만에 다시 다주택자에게 무순위 청약 신청 자격을 부활시킨다는 계획이다.

국토부는 2월 중 주택공급규칙 개정을 통해 다주택자도 무순위 청약에 지원할 수 있게 한다는 방침이다.

청약 당첨된 1주택자에게 부과되는 기존주택 처분 의무도 폐기하기로 했다. 현재 규제지역과 수도권·광역시 분양 아파트의 경우 추첨제 1순위 물량의 25%는 1주택자도 당첨이 가능하나 기존주택을 처분해야 한다는 조건이 붙어 있다. 국토부는 이 규제를 아예 없앤다는 것이다.

국토부는 다음 달 중으로 주택공급규칙 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 안에 시행할 방침이다. 개정안 시행 이전에 청약 당첨된 경우에도 소급 적용받을 수 있다.

종합부동산세 자료사진 ⓒ뉴시스

다주택자  세부담 줄이고, 대출규제도 푼다

종합부동산세는 기본공제가 공시가 9억원으로 올라간다. 1가구 1주택자는 공시가 12억원까지 비과세 혜택을 준다. 2주택자 중과도 폐지된다. 3주택 이상 다주택자도 과세표준 12억원 이하는 중과 대상에서 제외된다.

규제지역 내 다주택자 주택담보대출 금지 규제도 해제하기로 했다. 이에 따라 서울 전 지역을 비롯한 규제지역에서 다주택자도 주택담보대출비율(LTV) 30%를 적용해 주택담보대출을 받을 수 있다.

일시적 2주택자의 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 2년 이내에서 3년 이내로 연장된다.

일시적 2주택 특례제도는 1세대가 1주택을 보유하면서 이사 등을 위해 신규주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우, 종전주택을 처분기한 내 양도하면 양도세·취득세·종부세 관련 1세대 1주택 혜택을 적용하는 제도다.

다음 달 중 공포·시행되며 발표일부터 시행일까지의 매물동결을 방지하고 일시적 2주택자에게 조속한 혜택을 주기 위해 12일부터 소급해 적용한다.

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